전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우와 대처방안

전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우와 대처방안을 알아보자

전세보증금을 못 받을 때는 이미 우리는 깡통전세에 살고 있다는 얘기인데요 요즘 같은 시기에 급격한 가격변동이 있어서 주택 가격이 떨어져 전세보증금을 못 다든지 아니면 임차계약 중에 이미 주택에 주인이 바뀌어 있다든지, 전세금의 잔금을 입금하자마자 다음날 임차물에 새로운 권리들 즉 근저당이나 채권등이 설정된다든지 종류가 많은 데요 이전에 제 블로그에서 전세계약서를 잘 쓰는 요령에 대해 다뤘는데요, 먼저 전세 계약서를 잘 쓰는 것이 중요하고, 이미 계약을 하고 살고 있는 중에 여러 이유로 전세보증금을 돌려받지 못할 경우가 있다, 실제 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는 사고가 엄청나게 많이 발생하고 고의 사고를 유발한  빌라왕 사건등이 발생해 피해자가 속출했는데요 사고를 미연에 방지할 수 있는 방안이나 이미 발생한 사고에 대처할 수 있는 방안이 무엇이 있나 알아보겠습니다.

1) 전세계약  전 확인해야 할 일

①공인중개사사무소의  정상등록 여부를 확인하고, 공인중개사 당사자를 확인한다. ②임대물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세중명서 등 서류를 확인한다. 국세나 지방세의 납부가 안된 임대인과의 계약은 깡통전세 계약 확률이 높아지기 때문입니다. ③ 집주인 신분증 등 서류진위 여부를 확인한다. 특히 집주인대신 대리인이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우도 주의 깊게 진위여부를 확인하여야 한다. ④ 전세대출을 받고자 할 때 임대인의 동의가 필수인데요 미리 동의를 받고 특약사항에 기입하자. 요즘 전세보증금 반환 보증에 가입할 때 임대인의 동의가 없어도 가능하기 때문에 미리 동의 없이 계약했다가 임대인에게 통보가 될 경우 분쟁이 생길 수 있으니 미연에 방지하기 위해서다. ⑤ 계약금을 입금하기 전 당일 등기부등본을 떼어보고 근저당이나 채권의 변동사항이 있는지 여부를 확인한다. 계약금을 지불하기 전 근저당이나 채권이 선순위로 기입되어 있으면 특약사항에 이 사항을 넣지 않았다면  계약금을 돌려받을 수없기 때문입니다. ⑥무엇보다 선행되어야 할 것이 있는데요 주변시세를 여러 공인중개사 사무소를 통해 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 여러 중개사무소를 돌아다녀봐야 몇 군데서 짜고 시세조작하는 것을 파악할 수 있기 때문입니다. 그러면 좋은 집도 훨씬 싸게 얻을 수 있는 행운도 생기고요. 이렇게 다섯 가지를 확인하고, 꼼꼼히 계약서를 작성한다.

2) 전세계약 직 후에 해야 할 일

①전세계약서 임대보증금을 임대인의 계좌에 입금하게 되면 바로 당일 주민센터로 가서 확정일자를 부여받고 전입신고를 합니다, 하지만 현 거주자가 집주소 이전을 안 해서 당장 전입신고를 못 할 경우가 발생할 수 있는데요 이때를 대비해 계약서를 작성할 때 특약사항에 "임대인은 계약금 또는 잔금지급일의 익일까지 담보권이나 전세권, 지상권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 위반 시 계약을 무효로 하고, 계약금 또는 잔금을 즉시 반환한다." 이 문구를 넣어서 사전에 방지하는 것이 중요합니다. ② 주택 전월세 신고를 합니다.(계약 후 30일 이내) ③ 전세보증금 반환보증에 가입합니다. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, HF한국주택금융공사  중 한 곳을 선택해서 하면 됩니다. 

3) 깡통전세에서 탈출하기

올해 부동산 시세의 하락으로 임차물의 시세가 떨어져 전세보증금의 금액보다 값어치가 하락하여 새로운 임차인을 구하지 못해 어쩔 수 없이 돌려받지 못하는 전세 사기를 당한 경우보다 다소 상황이 좋은 경우인데요 이때 취할 수 있는 행동에는 두 가지입니다. 임대인과 임차인이 적극 협조하여 새로운 임차인을 구하는 방법이고요 정말 구하지 못하고 시간이 길어질 거 같은 경우 하루속히 소송이나 지급명령신청을 하셔야 합니다. 이때 주의할 점은 임차인이 다른 곳에 이사를 가야 할 경우가 생기는데요 이럴 때는 임차권등기명령신청을 하여서 전세권설정을 안 하시고 확정일자를 받은 임차인은 임차권의 대항력 유지하는 것이 중요합니다. 임차권 등기명령을 신청하면 등기부등본에 기재되기까지 한 달 정도 소요가 되니 참고하시기 바랍니다. 그리고 단순히 보증금을 돌려받지 못할 것 같은 불안감에 이사를 계획하셨다면 전세계약을 2년정도 연장해서 2년 후에는 어느 정도 부동산 시장이 안정됐을 때 임차물의 값어치가 상승하여 여건이 좋아졌을 때 보증금을 받고 나가는 경우도 있으니 잘 선택하시길 바랍니다. 임대인이 바로 인정하고 지급명령신청으로  끝나면 좋은데 소송으로 가게 되면 비용과 기간이 많이 소요가 되는데요 이때는 임대인과 임차인간의 문자메시지나 내용증명을 3차례정도 보내고 그 내용도 확보해서 소송을 준비해야 합니다. 그래서 소송에 이겨도 결국 강제경매로 가야 합니다. 낙찰이 되고 낙찰대금에서 배당신청을 했을 때 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 보증금을 전부 돌려받지 못했을 경우 임대인이 다른 재산이 있는 경우는 강제경매를 신청해서 받을 수 있습니다. 다른 재산이 없는 경우 임차인의 보증금을 많이 돌려받지 못하는 경우 너무 손해를 보는 경우 낙찰받은 자 그 경매물을 우선순위로 받을 수 있기 때문에 집을 안는 경우가 대부분입니다. 고려해 볼만합니다.

4) 결론

전세 계약을 진행할 때 필수적으로 전세보증금 반환보험에 꼭 가입해야 합니다. 최근 전세보증금을 돌려받지 못하는 사고가 많아지고 있습니다. 한국부동산원의 자료에 따르면 2023년 2월 21일에 공개한 자료에 따르면 1월 전국 전세 보증사고 금액이 2022년 12월 대비 21.9%나 증가한 약 2,232억 원이 초과했습니다. 사고건수 역시 820건에서 968건으로 증가하여 사고율이 5.8%를 기록했습니다. 빌라왕이나 악성 임대인들이 낸 사고만, 3630건으로 많이 발생했습니다. 이러한 이유로 올해 2023년 1월부터 전세보증금반환보험의 가입조건 기준인 전세가율을 100%에서 90%로 낮춘다는 전세사기 예방 및 피해 지원방안을 발표했습니다. 이는 무자본 갭투자 근절과 악성임대인 퇴출을 위함인데요. 여기에 저소득층 보증료 할인을 확대하고, 계약 전 안심 전세 앱으로 보증금 미반환 이력이 있는 악성 임대인을 미리 확인할 수 있게 하고, 연립 다세대 소형아파트의 시세파악이 힘든 주택의 경매낙찰 정보와 전세가율을 제공한다 합니다. 그리고 계약 후 임차인의 권리를 침해하는 권리변동이 있을 때 사전에 정보를 제공해 줘서 사전에 대응할 수 있게 합니다. 그리고 공인중개사의 권리도 강화시켜 준다고 하니 앞으로 전세사기나 보증금을 받지 못하는 경우가 많이 예방이 되는 건전한 계약 사회가 기대됩니다.