2023년 최우선변제권 정리

2023년 최우선변제권의 정리와 변동사항 정리

최우선 변제권이란 주택 또는 상가 임대차보호법에 의하여 임차물의 경 공매 진행 시에 소액임차인의 보증금 중 일부를 다른 선순위의 담보물권자 보다 우선하여 보증금의 일부를 변제받는 권리를 말한다. 따라서 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로 일정 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가액의 2분의 1 범위 내에서 보증금 중 일정액을  다른 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 그러면 지금부터 일정 성립요건과 변제받을 수 있는 소액의 범위에 대해 알아보겠습니다. 

1) 최우선변제권 성립요건

①보증금이 소액에 해당할 것. 주택구입할 때 은행에서 방 1개당 일정금액을 공제하고 대출금액을 산출하는 것이 이 공제금액을 제하는 것입니다. ②경매개시 결정기입등기 전에 대항력을 갖춰야 합니다. "주택의인도(점유)와 전입신고". ③배당요구 종기일까지 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 하여야 합니다. 배당 종기일까지 집행법원에 배당요구를 하지 않아 기일이 지나서 다른 배당자들에게 배당이 끝나면 후에 내 권리를 주장해도 받을 수 없습니다. 명심하여 기일이 지나기 전에 배당요구를 해야 합니다. 

2) 권역별 소액임차인의 범위와 최우선변제금

구 분	지 역	소액임차금 범위	최우선 변제액
2016년03월31일 이후	서울특별시	1억원 이하	3,400만원 이하
	과밀억제권역 용인, 화성, 세종, 김포	8,000만원 이하	2,700만원 이하
	광역시 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원 이하
2018년09월08일 이후	서울특별시	1억1,000만원 이하	3,700만원 이하
	과밀억제권역 용인, 화성, 세종, 김포	1억원 이하	3,400만원 이하
	광역시 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원 이하
2021년03월31일 이후	서울특별시	1억5,000만원 이하	5,000만원 이하
	과밀억제권역 용인, 화성, 세종, 김포	1억3,000만원 이하	4,300만원 이하
	광역시 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	2,300만원 이하
	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원 이하
2023년02월21일 이후	서울특별시	1억6,500만원 이하	5,500만원 이하
	과밀억제권역 용인, 화성, 세종, 김포	1억4,500만원 이하	4,800만원 이하
	광역시 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만원 이하	2,800만원 이하
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원 이하

올해 들어 소액임차인의 보증금범위가 전반적으로 오르고, 최우선변제금도 500만 원씩 올랐습니다. 

3) 최우선 변제를 받기 위한 권리기준

① 2)단원의 기준표를 보면 지역별 소액임차인의 범위 안에 들어야 지역별 최우선변제금액을 받을 수 있습니다. 하지만 주의할 점은 내가 임차한 날을 기준으로 하는 것이 아니고 임차물건의 근저당권이나 기준권리가 가장 먼저 설정된 날짜를 따르기 때문에 그 기준권리가 내 최우선변제금액의 기준이 됩니다. 예를 들어 A라는 주택에 2016년 6월에 근저당이 최초로 설정되어 있고 나는 2022년 2월에 임차계약을 하고 입주한 후 2022년 12월에 주택이 경매에 들어가면 나의 보증금의 금액은 2016년의 소액임차인의 기준을 보기 때문에 서울인 경우 1억 원 이하 금액이어야 최우선 변제액 3,400만 원을 받을 수 있습니다. 다시 말해 나의 계약일로 산정하는 것이 아닙니다. ② 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매나 체납처분에 따라 매각될 것, 매매나 교환으로 양도되는 경우에는 해당사항이 없다. 대항력이 유지되므로 매수인에게 청구권이 이양되거나, 매수인의 신원이 불분명 한경우 계약을 해지하고 보증금을 현 건물주에게 청구할 수 있기 때문입니다. ③ 전체 낙찰대금의 2분의1 한도 내에서만 받을 수 있습니다. 다가구 주택의 경우 임차인의 수가 여러 명이고, 나의 순위가 후 순위일 때 잘못하면 못 받는 경우도 생길 수 있어요 건물의 낙찰대금 중 2분의 1의 금액이 전체 임차인의 보증금의 합계에 못 미칠 때 후순위 임차인은 최우선 변제금액이라 할지라도 못 받는 경우도 있습니다. 이를 명심하고 건물의 감정가를 잘 알아보고 계약에 임해야겠습니다.

4) 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

①소액임차인이 최우선변제금액을 받기 위해서는 대항력을 유지해야 합니다. 대항력은 위에서 언급했지만, 전입신고를 하고, 주택의 인도(점유)를 유지해야지만 대항력을 유지할 수 있는데요, 이때 급하게 타 지역으로 이사를 해야 하는 경우가 발생했을 때 어떠한 조치도 하지 않고 배당신청만 하면 자격을 상실합니다. 이럴 때는 임차권 등기명령 신청을 해서 등기부등본에 기재가 된 것을 확인한 후에는 집을 떠나도 권리가 유지되니 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나 이렇게 등기부에 임차권등기명령이 기재된 이후에 임차한 제3의 임차인은 소액임차인에 해당되어도 권리를 행사할 수 없습니다. ② 처음  주택임대차 계약을 할 때는 소액임차인이었으나 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인의 자격이 상실된 임차인은 우선변제권을 행사할 수 없습니다.