임대차와 전대차 계약을 제대로 알자

우리가 생활하면서 몇 번쯤 반드시 작성하는 임대차 계약에서 사정에 의해 계약 기간 중 다른 사람에게 임차물을 양도하거나 일정기간을 대여할 때 써야 하는 전대차에 대해서 자세히 알아보자

주거, 상가를 포함한 임차물을 전대할때 반드시 알아야 할 권리의 내용

1.임대차와 전대차 계약을 제대로 알자

임차물을 임차해서 살거나 장사를 하다 보면 장사가 잘 안 돼서 또는 몸이 아파서 상가를 다른 사람에게 전대차를 하는 경우가 있는데요 이럴 때 꼭 알아야 하는 전대차계약에 대해 알아보겠습니다. 먼저 우리가 알고 있는 임대인은 건물주, 임차인은 다시 빌려주는 사람이 되니 전대인, 그리고 전대 계약에서의 새로운 임차인을 전차인이라고 합니다. 즉 임대차 계약의 임차인과 전대차 계약에서의 전대인은 같은 사람인 것입니다. 이때 전대차 계약에서 임대인(건물주)의 동의가 없을 때 전대인과 전차인의 계약서만 있어도 계약이 유효한가에 대한 결론은 주거용, 업무용 모두 임대인(건물주)의 동의 없는 전대차계약은 무효입니다. 이를 위반 시 임대인(건물주)은 계약을 해제할 수 있다고 법률에 규정되어 있습니다.

위의 내용을 법조문에서 찾아보면

 

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

    ㉮임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

    ㉯임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

2. 임대차계약과 전대차계약의 소부분 계약

 

 임차물의 전부를 전대차할 때는 반드시 임대인(건물주)의 동의가 있어야 계약이 유효하지만, 전대물의 일부만 전대차할 때는 동의가 없어도 유효한 계약이 됩니다. 그러나 여기서도 임대인(건물주)이 명백한 반대의사를 표할 때는 일부 전대차계약도 유효하지 않습니다. 이러한 문제로 임대인(건물주)과 임차인간에 서로 다툼이 생겼을 때 임대인(건물주)은 계약의 해지를 주장할 수 있습니다. 

 

민법 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우)

  전 3조의 규정은, 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을, 타인에게 사용하게 하는 경우에, 적용하지 아니한다.

 

3. 임대차계약 만료 시 전대차계약과의 관계

전대차계약에 있어서 계약기간이 중요한데요, 이때 계약기간 중에 임대인(건물주)이 임대차 기간이 남았음에도 임차인과 짜고 계약을 해지했을 때 전차인의 계약은 여러 경우의 수가 있는데요 첫째 전대차 계약당시 임대인(건물주)의 동의가 있었을 때 상가 전체를 전대차했을 때는 임대차 기간의 만료날까지 전차인도 임차인과 같은 권리를 가지고 계약기간 만료일까지 보호받을 수 있습니다. 하지만 일부만 계약한 전차인은 권리를 보호받지 못합니다. 즉 다시 말하면 임차인이 중도 계약을 해지할 경우 상가 일부만 계약한 전차인은 권리를 보호받지 못합니다. 이는 그 일부를 제외한 나머지 부분만 세를 내줘야 하는 임대인(건물주)의 재산권을 너무 제약하는 결과를 초래할 수 있기 때문입니다. 둘째 임대인(건물주)의 동의를 받지 못했을 때는 상가전체를 전대했던지, 일부를 했던지 어떠한 경우에도 권리를 보호받을 수 없습니다.

 

민법 제631조(전차인의 권리의 확정)

    임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권       리는 소멸하지 아니한다.

민법 제 638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) 

  ㉮ 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대 되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하       여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 통지하지 못한다.

  ㉯ 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조 제2항의 규정을 준용한다.

 

4. 임대인과 임차인(전대인)과 전차인의 권리관계

  임대인(건물주)은 임차인과 전차인에게 똑같이 손해배상권과 차임지급권을 갖는다. 즉 임차물을 임차인이나 전차인이 사용하다 화재나 파손 같은 손해를 끼쳤을 때 두 계약자는 이 손해에 대한 보상을 따로 배상을 각각 하든지 아니면 연대로 같이 배상을 하여야 합니다. 또한 차임지급에 있어서도 전차인이 임차인에게 차임을 지급하였다 하더라도 임대인이 받지 못하였을 경우 임대인이 전차인에게 청구한 차임 지급을 피하지 못하고 임대인에게도 지급하여야 합니다.  

 

민법 제630조(전대의 효과)

    ㉮임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다

        이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

    ㉯전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

 

이상으로 전대차 계약 시 주의해야 할 사항들에 대해 몇 가지 알아보았는데요, 특히 마지막 차임지급에 있어서 전차인이 임차인에게  차임을 지급하는 경우 조치를 잘 취해서 이중으로 차임을 지급하는 억울한 피해가 발생하지 않도록 해야 합니다.

여러 판례나 사례를 살펴보면 대부분 임차인(전대인)이 전대차계약 작성 후에는 연락이 잘 안 되는 경우 임대인에게 직접 차임을 지급하는 방식으로 하여 사고를 사전에 예방해야겠습니다.